飯綱町移住のあれこれ

こんにちは。ツチクラ住建の土倉です。

「100万円の空き家」。ネットで見かけると、心が動きますよね。車1台より安い家。

でも、たくさんの古い家を見て、直してきた立場から言うと、安い物件は、だいたいリフォームに1,000万円以上かかります。安いのには、ちゃんと理由があるんです。

でも、不動産屋として正直に言います。100万円の家は、100万円では住めません。

では、いくらかかるのか。今日は、買うときの手数料と税金から、住めるようにする工事、毎年かかるお金まで、全部積み上げてみました。

結論から言うと

※断熱以外は、国の税率とリフォームの一般的な相場から出した概算です。断熱は当社の実例をもとにした目安です。家の状態で大きく変わります。

順番に見ていきます。

🏚️ 計算の前提にした家

• 物件価格：100万円（現金で購入）
• 昭和50年築の木造2階建て、延床100㎡、土地200㎡
• 固定資産税の評価額：土地200万円、建物50万円（仮定）
• 2026年10月に購入し、自分で住む

飯綱町で「安い空き家」として出てくる家は、この年代が多いです。ここが大事なポイントなので、あとで出てきます。

① 買うときにかかるお金

項目	この家の場合	計算
仲介手数料	5.5万円〜最大33万円	通常の上限は100万円×5%＋税。特例あり（下で説明）
売買契約書の印紙	500円	軽減措置（2027年3月31日まで）
登録免許税	4万円	土地200万×1.5%＋建物50万×2%
司法書士の報酬	3〜10万円程度	事務所によって違います
不動産取得税	4.5万円	土地200万×1/2×3%＋建物50万×3%
固定資産税の精算	数千円程度	引き渡し日以降の分を売主さんに払う慣習
合計	約18〜52万円

出典：国土交通省（報酬告示）、国税庁（登録免許税・印紙税）、長野県（不動産取得税、2026年6月30日更新）。司法書士報酬は民間の解説記事による目安。

100万円の家に、手数料と税金で18〜52万円。物件価格の2〜5割です。1,000万円の家なら諸費用は1割もかかりませんから、安い家ほど、この割合が重くなります。

仲介手数料が「最大33万円」の理由

2024年7月から、800万円以下の物件は、仲介手数料を最大33万円（税込）まで受け取れる特例ができました（国土交通省の告示）。通常の計算なら、100万円の家の手数料の上限は5.5万円です。

なぜこんな特例ができたのか。100万円の家でも、1,000万円の家でも、調べる手間は同じだからです。登記簿、境界、道路、水道、法令の制限。むしろ古い家ほど調べることが多い。それで5.5万円では、引き受ける不動産屋がいなくなる。

県の移住メディアSuuHaaの中野市の記事でも、市の担当者が「100円だと採算が合わず、土地調査にむしろお金がかかる」と話しています。

特例を使うには、依頼を受ける時点で金額を説明し、合意をもらう必要があります。「手数料はいくらですか」は、最初に聞いていい質問です。

当社では、800万円以下の物件の仲介手数料は、基本的にこの33万円（税込）をいただいています。ただ、100万円前後の物件については、お客様と相談しながら決めることもあります。いずれにしても、金額は最初にお伝えします。

古い家ほど、税の軽減が使えない

登録免許税や不動産取得税には、住宅向けの軽減があります。建物の登録免許税は2%が0.3%になる、不動産取得税は評価額から数百万円を差し引ける、などです。

ただし、条件はおおむね「昭和57年1月1日以降に建てられた家」か「新しい耐震基準に合うと証明された家」。昭和50年代前半までの家は、証明がなければ軽減が使えません。上の表で建物を2%・3%で計算したのはそのためです。

一方で、うれしい変更もあります。2026年4月から、中古の家を買ったときの不動産取得税の「免税点」が12万円から34万円に上がりました（建物の評価額が34万円未満なら、建物分の不動産取得税はかからない）。評価額の低い古い家では、建物の取得税がゼロになることが増えます。

② 住めるようにするお金

ここからが本番です。古い空き家で、よく出てくる費用を並べます。

項目	一般的な相場
家財（残置物）の処分・一軒家	約24〜66万円
凍結防止帯・水抜き栓の交換	約8〜17万円
凍結で破裂した配管の修理	1か所 約2〜5万円
石油給湯器の交換	約20〜50万円
トイレ	約20〜70万円
浴室（ユニットバス）	約80〜160万円
キッチン	約80〜250万円
屋根（塗装〜葺き替え）	約60〜300万円
浄化槽の設置（5〜7人槽）	約80〜140万円

出典：SUUMOリフォーム、遺品整理・給湯器・水道・浄化槽の各業者の相場ページ（2026年9月時点）。公的な相場ではありません。

古い家の寒さは、水回りを新しくしても変わりません。冬に快適に暮らすところまで考えると、断熱の費用が一番大きくなる。これが、安い家が最終的に1,000万円を超えやすい理由です。

家財の処分は、売主さんに相談できる

飯綱町には「空き家家財道具等処分支援補助事業」があります。費用の2分の1、上限20万円。ただし対象は空き家の持ち主（と、その配偶者・3親等以内の親族）で、空き家・空き地バンクへの登録などの条件がつきます。

つまり、買う人ではなく、売る人が使う補助です。「家財は片付けてから引き渡してもらえませんか。町の補助が使えるようです」と、交渉の材料にできます。

冬を越した空き家は、水道を疑う

人が住んでいない家は、冬に水抜きがされていないと配管が凍って割れます。隣の信濃町でも、100万円の古民家を買った方が、留守のあいだに水道管が破裂して玄関が水浸しになった話がSuuHaaに載っていました。

内覧のときに「最後に水を通したのはいつか」「冬は水抜きしていたか」を聞いてください。答えられない家は、配管の修理を予算に入れておくのが安全です。

トイレの水は、どこへ流れているか

飯綱町の生活排水は、下水道（約6,700人）、農業集落排水（約2,100人）、浄化槽（約700人）、そして汲み取り（約680人）に分かれています（町の一般廃棄物処理基本計画・令和6年度）。

古い空き家では、汲み取りや古い単独浄化槽のままのことがあります。水洗にするなら、下水道・農業集落排水の区域の外は合併処理浄化槽が必要です。町の補助（5人槽39.9万円など）がありますが、区域の外に限られ、工事の前に申請が必要です（建設水道課 下水道係 026-253-4767）。

🧮 3つのパターンで、総額を出す

パターン	中身	総額の目安
A　そのまま住む	物件＋諸費用＋家財処分＋凍結対策	約120〜240万円
B　水回りを替える	Aに、給湯器・トイレ・浴室・キッチン	約300〜750万円
C　家の外まで直す	Bに、屋根・浄化槽など	約450〜1,200万円
D　断熱までやり直す	物件＋諸費用＋水回り3点（約300万）＋断熱（500〜1,000万）	約900〜1,450万円

※A〜Cは上の相場表を足し合わせた概算、Dは当社の実例をもとにした目安です（いずれも補助金を引く前）。A〜Cに耐震改修・断熱改修は含みません。

Aで住める家は、正直、多くありません。水回りが使えて、雨漏りがなく、冬に配管が割れていない。この3つがそろっている家です。

そして、古い家には耐震の問題もあります。昭和56年以前の家の耐震改修には町の補助がありますが、先に町の耐震診断が必要です。詳しくは耐震改修の補助は、順番を間違えると使えませんへ。

③ 使える補助金と、守るべき順番

• 移住定住促進中古住宅等購入費補助金（飯綱町）
  購入額の10分の1・上限50万円。100万円の家なら10万円。町外に5年以上住んでいた方が対象。所有権移転登記のあと申請。
• 移住定住応援リフォーム補助金（飯綱町）
  費用の2分の1・上限50万円（町内の業者の場合）。転入前か転入後1年未満の方。交付決定の前に契約・着工したものは対象外。
• 合併処理浄化槽の設置補助（飯綱町）
  下水道・農業集落排水の区域外のみ。工事の前に申請。
• あんしん空き家流通促進事業（長野県）
  買う前の建物状況調査（インスペクション）の費用の2分の1・最大5万円など。先着順、2027年3月15日まで。
• 信州健康ゼロエネ住宅助成金（リフォーム）（長野県）
  断熱・省エネの改修。工事着手の14日前までに、工事をする事業者が申請。

出典：飯綱町公式サイト（2026年4月1日・7月6日更新ほか）、長野県公式サイト（2026年9月25日確認）

町の購入補助とリフォーム補助は、同じ家で両方使えます。当社のお客様にも、両方の補助を受けた方がいます。100万円の家なら購入補助が10万円、リフォームに100万円以上かけるならリフォーム補助が上限の50万円。合わせて60万円です。

④ 持っているだけで、毎年かかるお金

• 固定資産税：この家なら年1.2万円ほど（土地は住宅用地の特例で評価額の6分の1に。税率1.4%）
• 火災保険・地震保険：地震保険の基本料率は、長野県の木造で保険金1,000万円あたり年11,200円（割引前）
• 浄化槽の維持（浄化槽の家の場合）：点検・清掃・法定検査で年3〜9万円程度
• 冬の灯油、夏の草刈り：古い家ほど、灯油は多く、敷地は広い

固定資産税が年1万円台なのは、古い家のいいところです。ただ、断熱の弱い家は灯油代で取り返されます。安い家の本当のコストは、買うときより、住んでからじわじわ出てきます。

✓ 買う前に確かめたい5つ

🏡 不動産屋として、ひとこと

安い家は、「安い理由」ごと買うことになります。

古い、直すところが多い、調べると手間がかかる。だから100万円なんです。それ自体は悪いことではありません。理由が分かっていて、それを自分で引き受けられるなら、100万円の家はとてもいい買い物になります。町有地の入札を読み解いた安いのには、全部理由が書いてありますでも、同じことを書きました。

困るのは、理由が分からないまま買ってしまうこと。だから私たちの仕事は、買う前にその理由を全部机に並べることだと思っています。

そしてもうひとつ。総額で考えると、「300万円で状態のいい家」のほうが、「100万円の家」より安く済むことも普通にあります。物件価格だけで比べないでください。

まとめ

100万円の家には、夢があります。その夢を、住んでから後悔に変えないために。買う前に、一度総額を一緒に計算させてください。

※税額は仮定した評価額での概算です。実際の税額は、固定資産税の評価額と個別の条件で決まります。法律・税務の個別の判断は、専門家・各窓口にご確認ください。補助金は必ず役場・県にご確認ください。